Nº 38 / Octubre 2020
Reducción de las rentas en los arrendamientos de locales
En el día de ayer se publicó en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, el cual entró en vigor en esa misma fecha.
El objetivo fundamental de la norma es reestablecer el equilibrio contractual, distribuyendo entre arrendador y arrendatario las consecuencias negativas derivadas de las medidas de suspensión y restricción impuestas por la autoridad competente, para evitar la propagación de la pandemia del COVID-19, a determinadas actividades industriales y comerciales (incluidas las culturales, docentes, deportivas y recreativas, así como los servicios de estética, hotelería y restauración) desarrolladas en locales de negocio arrendados.
Establece el citado Decreto Ley que, cuando la autoridad competente decrete medidas de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del aprovechamiento material de los inmuebles arrendados, el arrendatario podrá requerir al arrendador una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato, por burofax o de otra forma fehaciente, siempre que se trate de contratos de arrendamiento suscritos a partir del 1 de enero de 1995.
Las partes dispondrán del plazo de un mes (a contar desde dicho requerimiento) para llegar a un acuerdo, por medio de negociación o mediación. A falta de acuerdo, se aplicarán las reglas siguientes:
- Mientras dure la suspensión de la actividad: la renta y otras cantidades debidas por el arrendatario se reducirán en un 50%.
El arrendatario podrá optar por desistir del contrato sin penalización a partir del momento en que las mencionadas medidas se prolonguen más de tres meses en el transcurso de un año (a contar desde la entrada en vigor del Decreto Ley), mientras se mantenga esta circunstancia y hasta tres meses después del cese de las medidas de suspensión. A tal efecto, deberá notificarlo al arrendador de forma fehaciente y con un mes de antelación.
- Mientras dure la restricción parcial del aprovechamiento material del local arrendado: la renta y otras cantidades debidas por el arrendatario se reducirán en una proporción igual al 50% de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo, horarios u otras limitaciones impuestas por la norma.
- En caso de que el arrendatario hubiese entregado al arrendador cantidades que garanticen el cumplimiento de sus obligaciones contractuales: el arrendatario podrá exigir al arrendador que las impute, total o parcialmente, al pago de las citadas rentas y otras cantidades debidas, salvo si se trata de la fianza legal obligatoria u otras garantías depositadas en el organismo oficial competente.
No obstante, al arrendatario deberá reintegrar tales garantías en el plazo de un año (a contar desde que las medidas de suspensión o restricción desaparezcan o desde la finalización del contrato, si su duración es inferior).
Adicionalmente, el Decreto Ley establece que las reducciones anteriormente expuestas serán efectivas desde la fecha del requerimiento efectuado al arrendador por el arrendatario. Es por ello que, tras recibir el requerimiento, el arrendador deberá abstenerse de emitir factura al arrendatario por el importe de la renta y resto de cantidades a su cargo, hasta que finalice el plazo de un mes de negociación o hasta la fecha del acuerdo con el arrendatario, si es anterior.
Asimismo, la circunstancia de que se presten servicios de entrega a domicilio o recogida de productos en el establecimiento, no afectará a la aplicación de las citadas reducciones.
Además se puntualiza que, aunque exista un acuerdo entre las partes adoptado antes de la entrada en vigor del Decreto Ley en relación a las contingencias previstas por el mismo, el arrendatario podrá utilizar las facultades que le atribuye esta norma.
Finalmente queremos recordar que, el Ayuntamiento de Barcelona concede una ayuda económica dirigida a las personas físicas o jurídicas arrendadoras de bienes inmuebles destinados a locales comerciales, que reduzcan la renda a sus arrendatarios de forma significativa, durante un periodo mínimo de seis meses desde la declaración del estado de alarma por la pandemia del Covid-19, y cuya solicitud finaliza el próximo 3 de noviembre.
En cualquier caso, deberá analizarse la situación particular de cada cliente, por lo que desde Morera Asesores & Auditores quedamos a su disposición para resolver las dudas que tenga al respecto y ofrecerle una solución a su medida.
Barcelona, 23 de octubre de 2020
